Résidences principales, condos, chalets – de nouvelles règles en 2016 – nouvelle pénalité de 8000 $

ATTENTION, une pénalité pouvant atteindre 8000 $ peut s’appliquer pour avoir omis de déclarer la vente d’une résidence, d’un condo ou d’un chalet.

En effet en introduisant de nouvelles règles sur la disposition d’une résidence principale, l’ARC a sonné la fin de la récréation.

Nous vous donnons dès maintenant la conclusion de cet article :

• Si vous avez disposé en 2016 ou après 2016 d’un bien pouvant se qualifier comme résidence principale : la maison que vous habitez, votre chalet ou d’autres biens pouvant se qualifier (nous verrons plus loin) il est obligatoire de déclarer cette vente et de produire les formulaires fiscaux appropriés afin de faire le choix d’exempter le gain en capital qui en découle

• A partir de 2016, négliger de produire ce choix de façon appropriée pourrait vous coûter jusqu’à 8000 $ de pénalité en plus des intérêts..

• Étant donné la complexité insoupçonnable de ce choix, il y a lieu de consulter un professionnel qui pourra évaluer votre situation et vous faire les recommandations appropriées

D’OÙ ÇA VIENT TOUT CELA ?

Maintenant voyons de quoi il en retourne.

L’imposition du gain en capital existe depuis 1971.

Un gain en capital est imposable à 50 % (donc 50 % du gain est non imposable). Cela s’applique sur plusieurs biens que vous possédez et pouvez vendre à profit, par exemple:

• des actions en bourse (détenues hors REER ou hors CELI)
• un immeuble à revenus
• une maison
• un condo
• un chalet
• un terrain

Il existe une exonération de gain en capital pour exempter d’impôts la vente d’une résidence principale.

Par exemple, si vous vendez votre maison 500 000 $ en 2016 et vous l’aviez payée 100 000 $ en 1985, vous réalisez un gain en capital de 400 000 $. Ce gain serait normalement imposable.

Le choix, car il s’agit d’un choix, permet d’exempter le gain et de ne pas payer d’impôt sur ce gain.

Pour exercer ce choix, on doit produire les formulaires fiscaux appropriés au moment de préparer sa déclaration de revenus. Cette obligation existe depuis toujours.

Au fédéral le formulaire T2091 doit être produit pour effectuer le choix de désignation de résidence principale. Au Québec le formulaire équivalent est le TP-274.

La légende urbaine veut que lorsqu’on dispose d’une résidence principale il n’a y a rien à faire :

« Puisque de toute façon ce n’est pas imposable et que je ne possède qu’une seule maison… ».

Rien n’est plus faux.

1. La vente de la maison génère un gain en capital qui, en principe, est imposable.
2. Le choix de désigner le bien comme résidence principale permet d’exempter le gain.
3. Ne pas produire de choix (les formulaires requis) expose le contribuable à des conséquences possibles…

COMMENT S’Y RETROUVER

La règle générale est qu’il est possible d’exempter un seul immeuble par année, par famille depuis 1981 (entre 1971 et 1980 les règles étaient différentes)

Un couple peut posséder plus d’une maison et plus d’un chalet

Les couples se séparent et se refont. Chaque conjoint arrive avec son passé immobilier, sa maison, son chalet, son condo….

Plusieurs immeubles peuvent se qualifier pour l’exonération de résidence principale (à voir avec un professionnel), même une maison que vous possédez et qui est habitée par un de vos enfants.

Lors de la vente d’un bien, le chalet par exemple, il faut calculer le gain et déterminer s’il est avantageux de l’exempter, sachant qu’un gain latent existe sur la maison. Si le gain sur le chalet est de 100 000 $ et celui sur la maison est de 500 000 $ pour la même période, il serait sage de choisir de ne pas exempter le gain lors de la vente du chalet et de payer l’impôt afin de préserver l’exemption éventuelle du gain beaucoup plus important sur la maison.

La complexité qui peut découler de toutes ces combinaisons possibles fait en sorte que le gouvernement ne peut suivre à la trace les transactions immobilières de toutes les familles. Les formulaires T2091 et TP-274 servent, en principe, à permettre ce suivi. Mais historiquement il y a eu un laxisme généralisé, beaucoup de contribuables ignoraient cette obligation ou la négligeaient volontairement. L’ARC manifeste clairement son intention d’effectuer un suivi beaucoup plus rigoureux à l’égard des résidences principales.

Certaines personnes abusent des règles d’exonération de résidence principale. Par exemple des gens qui achètent des maisons, font rapidement de grosses rénovations et revendent la maison à profit après l’avoir «habité » un an ou deux. Les « flips » immobiliers. Il est manifeste que les nouvelles mesures permettront d’identifier les spéculateurs immobiliers qui utilisent abusivement les règles sur les résidences principales. Ces contribuables pourraient avoir des lendemains difficiles. Le fisc pourrait arguer, que leur activité immobilière s’apparente à une entreprise, refuser l’exonération et plutôt imposer le gain comme du revenu d’entreprise.

Toutes ces raisons ont motivé les nouvelles règles qui rendent encore plus obligatoire ce qui l’était déjà.

En gros les nouvelles règles font en sorte que :

• toute disposition réelle (une vente) ou présumée (un changement d’usage par exemple ou un décès) devra être déclarée.
• faire un choix tardif (en retard) pourrait coûter jusqu’à 8000 $ de pénalité (100 $ par mois de retard) en plus des intérêts
• le délai normal de prescription (qui est de 3 ans) ne s’applique pas. Si le fisc découvre des transactions non déclarées, même après le délai de 3 ans, les règles s’appliqueront avec toutes les conséquences néfastes.

Donc on ne peut plus dire :

« Ça fait plus de 3 ans je suis correct, ils ne peuvent plus me cotiser …».

Les registres fonciers sont publics, facilement accessibles et permanents. Toutes les ventes s’y retrouvent très facilement. Et le fisc a la mémoire longue et la dent acérée…

Notez que dans le cas d’un décès et du règlement d’une succession, toutes ces considérations sont encore plus importantes. Une personne décédée est réputée disposer de tous ses biens et les choix relatifs à une résidence principale doivent être produits. Même dans la mort, le fisc vous accompagne…

EN CONCLUSION

Nous n’avons fait dans cet article, qu’effleurer un sujet beaucoup plus complexe qu’il n’y parait.

Chaque situation particulière devrait être évaluée par un professionnel expérimenté. Il y a souvent plusieurs choix possibles parmi lesquels il faut choisir le plus avantageux ou le moins désavantageux.

Nous n’avons pas abordé plusieurs sujets :

• la détention d’immeubles à logements multiples (duplex, triplex, etc.), habités par les propriétaires,
• les conséquences d’un changement d’usage (vous louez votre maison, vous reprenez un logement loué pour l’habiter),
  la détention dans une fiducie,
• une maison louée à votre enfant
• la disposition réputée au moment du décès
• la règle du « 1 + » (qui permet d’obtenir une année gratuite lorsqu’utilisée judicieusement)
• et plusieurs autres éléments d’intérêts.

Nous reviendrons sur ces sujets dans une autre chronique.

Mais pour le moment il est important de savoir que si vous avez vendu une propriété ou même que vous en avez changé l’usage sans nécessairement la vendre, il serait sage de consulter un professionnel afin de connaitre et remplir vos obligations fiscales correctement.